Незнание или плохое знание особенностей налогообложения собственниками квартир, сдающими их в аренду, приводит к возникновению конфликтов с государственными налоговыми органами. Поэтому встаёт вопрос: платить или не платить подоходный налог?

Но даже если собственник решил заплатить 13 процентов с дохода, то он не всегда может это сделать из-за недостатка информации и времени. Многие жители столиц, владеющие двумя и более квартирами, начали получать письма из Федеральной налоговой службы (ФНС) с предложением сообщить, как используется их имущество.

Известно, что в России большая часть сделок с арендой недвижимости находится в тени. Рассылая письма, налоговые органы пытаются привлечь эту категорию арендодателей в ряды законопослушных граждан. Стоит добавить и то, что с начала года началась волна проверок на квартиры, которые сдаются в аренду неофициально.

Эксперты отмечают, что за два месяца службой участковых было проверено около полумиллиона квартир. Собственники таких квартир привлекаются к ответственности. Российским законодательством предусмотрена как уголовная, так и административная ответственность за незаконное предпринимательство. Под незаконным предпринимательством понимается осуществление предпринимательской деятельности без регистрации с получением дохода, превышающего 250 тысяч рублей.

Рынок аренды, например, Петербурга давно сформировался. Дать приблизительную оценку в связи с непрозрачностью и закрытостью информации, а также отсутствием официальной статистики, очень сложно. Но, по примерным оценкам экспертов, количество сдаваемых квартир в Петербурге находится в пределах 300–350 тысяч. Причем большая часть сделок не регистрируется налоговыми органами. Именно за эти квартиры и идёт борьба налоговиков. 

 

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду?

Согласно российскому законодательству, арендодатели могут выбирать способ уплаты налога. 

Первый способ: сдавать квартиру как физическое лицо и, соответственно, выплачивать подоходный налог 13 % с полученного от сдачи в аренду имущества. Но не надо забывать о том, что придётся подавать ежегодную декларацию в налоговую инспекцию и копию договора найма.

Второй способ: сдавать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя (ПБОЮЛ — предприниматель без образования юридического лица). Чтобы стать ПБОЮЛ, сначала необходимо зарегистрироваться в налоговых органах и получить свидетельство о госрегистрации. В этом случае можно выплачивать налог в размере 6 %, но придётся открывать банковский счёт, вести всю бухгалтерскую отчётность и ежемесячно посылать отчисления в Пенсионный фонд. Также надо помнить, что ПБОЮЛ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

В качестве выхода из ситуации по уплате налогов, как для физических лиц, так и для ПБОЮЛ можно предложить сдать имущество не физическому лицу, а юридическому. В этом случае за уплату налогов будет отвечать это юрлицо. Именно поэтому иногда выгоднее сдавать недвижимость через посреднические фирмы, т. е. заключать договор на доверительное управление имуществом.

После подписания такого договора агентство выступает полноценным управляющим имуществом, в ведении которого находится не только контроль финансирования, управление недвижимостью, представление интересов собственника, а также урегулирование всех конфликтов с арендаторами. Агентство-посредник в договоре с ПБОЮЛ возьмёт все обязательства по управлению, а также будет осуществлять ведение бухгалтерской отчётности, выплату налоговых отчислений и подбор арендаторов.

Договор доверительного управления может заключаться как на один год, так и на 3–5 лет с возможностью его дальнейшего пролонгирования. В течение всего срока действия договора агентство обязуется организовывать постоянную сдачу объекта в аренду, заниматься эффективным и быстрым продвижением квартиры в средствах массовой информации с целью привлечения клиентов, учитывать пожелания собственника по арендаторам (количество человек, наличие домашних животных и пр.), проверять «историю» клиента, страховать имущество, компенсировать порчу имущества, а также организовывать его своевременный ремонт.

«Стоимость доверительного управления оплачивает арендатор, — рассказывает Елена Исаенко, руководитель департамента аренды жилого фонда АН «Бекар». — Эта ставка фиксируется в договоре. Собственник же получает доход за минусом налоговых вычетов».

Рынок доверительного управления жилой недвижимостью в России пока невелик. Он находится ещё только в стадии становления. Москва традиционно занимает лидирующие позиции. По данным экспертов, 95 % жилой недвижимости Москвы с арендной ставкой свыше 3 тыс. долларов в месяц находятся в ведении управляющих компаний. Петербургские специалисты фиксируют постоянный медленный рост процента недвижимости в Петербурге, сдаваемой через управляющую компанию.

«Но эта цифра далека от московской, — говорит Елена Исаенко, — и в сегменте элитной недвижимости составляет порядка 3–5 %. Наш рынок отстаёт от столичного и должно пройти немало времени, чтобы эта цифра достигла такого же уровня».

Стоит отметить, что именно иногородние жители, имеющие квартиру в Петербурге, позитивно относятся к сдаче жилья через доверительное управление и активно пользуются этой услугой. Возможно потому, что для иногороднего владельца квартиры доверительное управление — чуть ли не единственный способ обезопасить свою собственность и одновременно получать доход.

Теги: Советы